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    新聞資訊

    資訊詳情

    交易房屋無產權證 合同效力怎么認定?

    【摘要】:
    【案情回放】  陳某與李某于2004年4月8日簽訂了房屋買賣合同,約定:李某將其所有的坐落在山東省日照經濟開發區小灘村的房屋賣給陳某,房屋價格6萬元;協議簽訂當天,陳某先預付定金1萬元,剩余5萬元待辦完過戶手續交接證件時一次結清;辦理過戶手續以李某為主,陳某協助,過戶費及跑辦費由陳某負擔;合同履行后,定金折抵房款。雙方在合同上簽名并按印,見證律師亦在合同上簽名。房屋買賣合同簽訂當天,陳某即依約交付
      【案情回放】
      陳某與李某于2004年4月8日簽訂了房屋買賣合同,約定:李某將其所有的坐落在山東省日照經濟開發區小灘村的房屋賣給陳某,房屋價格6萬元;協議簽訂當天,陳某先預付定金1萬元,剩余5萬元待辦完過戶手續交接證件時一次結清;辦理過戶手續以李某為主,陳某協助,過戶費及跑辦費由陳某負擔;合同履行后,定金折抵房款。雙方在合同上簽名并按印,見證律師亦在合同上簽名。房屋買賣合同簽訂當天,陳某即依約交付李某1萬元,房屋已實際交付使用,現由陳某使用。后因房屋不斷升值,李某反悔,以合同無效為由向山東省日照經濟開發區人民法院起訴,要求陳某返還房屋。
      涉案房屋系李某于1992年經所在村委會同意按照統一規劃自建,建成后未申請登記領取產權證書。1994年因城市化改造,李某所在村居被劃入城市建制范圍,村集體土地被收歸為國有土地,李某也由農村村民成為城市居民?,F涉案房屋仍未辦理房屋所有權證書和土地使用權證書。
      【各方觀點】
      李某與陳某的房屋買賣合同是否有效,是本案審理的一個關鍵性問題。各方觀點出現了較大爭執。
      李某代理人:李某雖然簽訂合同賣出了房屋,但房屋沒有過戶,房屋的實際產權登記證上仍為李某的名字,房屋現有產權應以實名登記為準,而不是以房屋買賣合同為準。
      陳某代理人:未取得權屬證書的房屋的買賣,屬于標的物有瑕疵的買賣,應當由出賣人承擔瑕疵擔保責任,這是一種違約責任,并非無效合同責任。在當前房地產價格不斷升高的情況下,房屋出賣人如果以自己的買賣行為違反了法律的強制性規定為由主張買賣合同無效,試圖通過合同無效,返還正在不斷升值的房屋,以極小的法律代價取得極大的不法利益。如果出賣人的這種請求得到滿足的話,不僅會嚴重損害買受人的利益,也是對誠信原則的極大挑釁,法律不應給予支持。
      一審法院:李某賣給陳某的房屋沒有依法辦理房產所有權證和土地所有權證,雙方之間的房屋買賣行為違反了城市房地產管理法規定的未依法登記領取權屬登記證書的房地產不得轉讓的法律禁止性規定,雙方簽訂的房屋買賣合同無效。
      二審法院:城市房地產管理法第三十八條第(六)項的規定屬于行政管理性規范而非合同效力性規范,是法律對房屋出賣人的強制性要求,其效力范圍僅及于房屋出賣人而不能及于合同的相對方即買受人,該項規定不應作為認定合同效力的依據。李某未申請登記領取產權證書,只是尚未產生物權公示的法律效果,但不影響其以原始取得方式獲得該房屋的所有權。
      【法官回應】
      合同違反強制性規定并不當然無效
      本案雙方爭議的焦點是李某與陳某的房屋買賣合同是否有效的問題,審理的重點主要有兩個:一是李某與陳某的房屋買賣合同是否違反合同法第五十二條第一款第(五)項規定的法律、行政法規的強制性規定;二是李某轉讓房屋的行為是無權處分還是有權處分行為。
      一、根據合同法第五十二條第一款第(五)項的規定,違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效
      城市房地產管理法第三十八條第(六)項規定,未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。筆者認為,這一規定不屬于合同法第五十二條所謂的強制性規定范圍。
      首先,從民事法律規范的角度分析,調整私法行為的強制性規定包括效力性規范與管理性規范,管理性規范被賦予公法責任,而效力性規范才是認定私法行為效力的根據。合同行為是典型的私法行為,強制性規定對合同效力的影響,在于其是否屬于調整私法行為的強制性規定,是否為了規范私法行為的效力,進而是否為了規范合同行為的效力。只有違反效力性規范的合同才是無效合同;違反管理性規范的合同,只產生行政管理即公法上的法律后果,并不影響當事人之間簽訂的合同的效力。
      城市房地產管理法是一部行政管理性的法律,它主要規范的是房地產開發經營企業的經營行為,其立法目的是國家為了加強對房地產市場的管理和監督,以減少房地產交易糾紛,保護購房人的合法權益。該法第三十八條第(六)項的規定是法律對房屋出賣人的強制性要求,是管理性的,但其效力范圍僅及于房屋出賣人而不及于合同的相對方即買受人,因此該項規定應當屬于管理性規范而非效力性規范,不應作為認定合同效力的依據。本案中,即使李某違反了該項的規定與陳某簽訂房屋買賣合同,也只是對李某產生行政管理上的法律后果,并不影響雙方所簽訂合同的效力,原審判決以雙方所簽房屋買賣合同違反了城市房地產管理法第三十八條第(六)項的規定為由認定合同無效是不妥當的。
      其次,認定合同效力的直接依據是合同法,而不是法律、行政法規的強制性規定。根據合同法第五十二條第(五)項的規定,某合同如果因違反法律、行政法規的強制性規定被認定無效,不是因為合同違反了法律、行政法規的強制性規定,而是因為合同法第五十二條第(五)項規定了合同違反法律、行政法規強制性規定無效。法律、行政法規的強制性規定只約束合同行為本身,即合同行為應當如何做,或不應當如何做,而不是違反將對合同效力有何影響。
      認定違反強制性規定對合同效力的影響,需另外有明確的關于合同違反強制性規定效力后果的法律規定,如果沒有單獨作出合同違反強制性規定無效的規定,則合同違反強制性規定并不當然無效。原審直接依照城市房地產管理法第三十八條第(六)項的規定判決合同無效是錯誤的。
      二、李某轉讓房屋的行為屬于有權處分行為
      我國對房地產施行登記頒證的產權管理制度。根據物權法理論,登記頒證的功能就私法而言,僅限于明確權利歸屬,保障交易安全,也就是物權的登記公示效力。登記頒證權利證書不是權利人取得權利的原因或根據,而只是物權變動的結果,房屋產權證、土地使用權證等并非設權證書而是證權證書。對于以自建方式取得的房屋所有權,屬于物權的原始取得范疇,就該類房屋所有權進行登記,是賦予已經成立的物權以公信力,而非創設物權本身,產權人是否愿意獲得這種公信力,屬于意思自治的范疇,法律沒有強制性規定。
      本案涉案房屋系李某于1992年經所在村委會同意按照規劃自建,屬于李某合法的私有財產。盡管李某與陳某簽訂房屋買賣合同時,李某尚未就出賣房屋登記領取該房屋及相關土地的權屬證書,但從查明的事實看,該房屋并非不應或者不能取得權屬證書,而是由于李某長期不向房地產管理部門申請登記所致。該房屋李某未申請登記領取產權證書,只是尚未產生物權公示的法律效果,但不影響其以原始取得方式獲得該房屋的財產所有權,不影響其享有完整的財產所有權能,李某自愿將其出賣給陳某,是對自己所有的財產行使自由處分權的行為,符合法律的規定。
      三、李某與陳某的房屋買賣合同符合合同成立生效的要件
      房地產轉讓合同作為一種債權合同,其成立與生效只需符合合同法和民法通則所規定的一般生效要件即可,雖說該類合同有其特殊性,但其特殊只在于其標的物屬性和權利變動方式的特殊,而不是合同有特殊的生效要件。李某與陳某簽訂房屋買賣合同時,雙方都具有相應的民事權利能力,意思表示真實,合同內容為買賣法律允許買賣的私有財產,且雙方對辦理房屋過戶登記手續作了約定,不損害國家和社會公共利益,具備了民事法律行為的生效要件,雙方所簽合同依法成立并生效,對雙方具有法律約束力,李某應當本著誠實信用的原則,依約履行向陳某轉移房屋所有權的合同義務。
      相關案例
      違反國家強制性規定的合同是否有效?
      〖案情介紹〗
      1998年10月,原告甲經審批取得某塊國有土地的使用權并依法取得了土地使用權證,1999年10月甲在該土地上建造商住樓三層三間,但未領取過房屋所有權證。同月,甲與被告乙簽訂房屋買賣協議,約定價款為30萬元。協議簽訂后,甲在乙付清房款后將房屋交付給乙占有和使用,并一同交付了土地使用權證。乙未辦理土地使用權過戶手續,也未申請領取房屋產權證。2000年8月,因房地產大幅度漲價,該房估價已達50萬元,甲向乙提出要求增加房款,遭乙拒絕,甲遂向法院起訴,要求確認買賣合同無效、返還房屋。
      一審法院審理后認為:雙方簽訂的合同因違反《城市房地產管理法》第37條“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定而無效,雙方應各自返還從對方取得的財產。故判決由甲返還30萬元房款及按銀行同期貸款利率計算的利息,房屋歸甲所有。
      二審法院審理后認為:該房屋買賣合同違反法律禁止性規定,屬無效合同。合同無效后,當事人雙方除互相返還財產外,應由過錯方承擔因合同無效造成的損失。鑒于本案中雙方均有過錯且房屋已大幅增值,故損失數額可把房屋增值部分(20萬元)作為計算依據。遂判決由乙返還房屋給甲,甲返還房款30萬元并賠償損失10萬元。
      〖評析〗
      本案涉及房屋買賣合同的效力及無效合同的處理問題。
      無效合同是相對有效合同而言的,是指合同雖然已經成立,但因其在內容上違反了法律、行政法規的強制性規定和社會公共利益而不具備法律效力的合同。無效合同具有違法性特征,因此對此類合同應實行國家干預,其本身具有不得履行性。通常認為,無效合同是絕對無效、當然無效和自始無效的。
      我國《合同法》第52條規定:“有下列情形之一的,合同無效:
      (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
      (二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
      (三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;
      (五)違反法律、行政法規的強制性規定。
      該條第5項明確地規定了違反法律、行政法規的強制性規定的合同為無效的合同,具體判斷時應考慮:
      (1)應以法律、行政法規的規定為判斷合同效力的依據。對這一問題最高人民法院頒布的司法解釋作出了具體規定。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第4條規定:“合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據?!?/div>
      (2)只有違反了法律、行政法規中的強制性規定才能導致合同無效。法律規范有強制性規定和任意性規定的區分。所謂任意性規范,是指當事人可以通過約定排除其適用的規范;強制性規范是指命令當事人應為或不得為一定行為的規范。違反法律、行政法規的強制性規定的合同依法應被確認為無效,而不屬于違反法律、行政法規的強制性規定的合同都應為有效合同。法律之所以作出如此規定,主要是考慮鼓勵當事人的交易活動,防止行政權力對民事活動的不正當干預。結合本案的具體情況,認定該合同為無效合同是符合《合同法》的有關規定的。本案原告甲雖經審批取得國有土地的使用權并依法取得了土地使用權證,但在該土地上建造爭議房屋后并未領取房屋所有權證。
      對于未取得房屋所有權證書的房屋買賣,我國《城市房地產管理法》作出了明確規定,該法第37條規定:“下列房地產,不得轉讓:……(六)未依法登記領取權屬證書的……”《城市房地產管理法》屬于行政法規是無疑的,其第37條的規定屬強制性規定也是確定的。據此,可以認定本案原告與被告所簽訂的房屋買賣合同因違反了我國行政法規的強制性規定,合同無效。
      合同被宣告無效后,還涉及當事人責任的承擔問題?!逗贤ā返?8條規定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任?!?/div>
      由此可見,合同被宣告無效后的法律后果主要包括:
      (1)返還財產。合同被確認無效以后,合同當事人因無效合同之履行獲得另一方的財產就失去了法律依據,應當將此財產返還給對方當事人,對方當事人也有權要求其返還。返還財產就是要消除無效合同所造成的影響,使財產恢復到合同訂立前的狀態,包括單方返還和雙方返還。
      (2)折價補償。因無效合同取得對方當事人財產的當事人,在不能返還或沒有必要返還財產時,應當對財產進行折價,以金錢對對方當事人予以補償。
      (3)賠償損失。根據《合同法》的規定,因一方或雙方的過錯導致合同無效,并因此造成對方損失的,應當承擔賠償責任。一般在學理上認為這種賠償責任應屬于一種締約過錯責任。無效合同導致的損失與有效合同導致的違約損失不同:在違約損失中,可得利益的損失屬于損失的范圍,而無效合同本來就不具有法律效力,當事人不可能據此獲得預期利益,因而不應賠償預期利益的損失。
      通常認為因締約過錯所造成的損失為信賴利益的損失,即當事人因信賴合同成立和有效,但合同未成立或無效而遭受的損失。本案中,被告當初花費30萬元購買的房屋現已增值到50萬元,其中的20萬元應為預期利益的損失。只有在合同有效的情況下,基于違約請求方可考慮該部分損失的賠償。本案原告與被告所簽訂的房屋買賣合同因違反法律的強制性規定已被確定為無效合同,則原告無權就預期利益主張賠償。
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